中共中央政治局召開年中會議：
新住房制度

年中政治局會議過後 中國全力重振房地產行業

2023年上半年，在全球經濟放緩和房地產行業疲軟的背景下，中國內地在新冠疫情後的復蘇之路並不平坦。房地產銷售下滑、房地產開發商違約、投資者信心不足一直是拖累中國房地產行業的一大因素。儘管中國仍有望實現 5% 的年度經濟增長目標，但房地產行業的進一步疲軟和溢出效應可能會給中國的經濟增長帶來更多阻力。房地產行業在中國經濟中的佔比為 20% 左右，無疑是經濟增長的關鍵行業。這些不確定性促使中國國家領導人在 2023年中共中央政治局年中會議後推出一系列有針對性的支持措施，以重振房地產行業。

放寬住房限購政策

2017年以來，北京一直堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」原則。在供求關係發生根本性轉變的情況下，這一原則似乎不再是國家核心房地產政策的一部分。2023 年中政治局會議過後，中國國家領導人主張對住房政策進行微調，釋放被壓抑的需求，穩定市場。地方政府可以更加靈活地運用政策工具刺激房地產行業，尤其是首套住房的購買和住房升級。此外，我們預計，在未來幾個月，一二線城市將下調首付要求，住房限購政策也將有所放鬆。

由政府主導的城市改造

2023年7月初，國務院總理李強呼籲，通過城市改造，加大對房地產行業的支持。在北京、上海、深圳等中國的一線城市，存在著上百個城中村。中國旨在通過重新開發人口稠密的社區，為新的住宅和商業綜合體騰出空間，推動城市化進程，改善生活。中國的城鎮化率已經從 20 世紀 80 年代的不足 20% 迅速提升到 2022 年的 65%¹，這意味著，國內已經有大約 2/3 的人口在城市生活。因此，中國正在向城鎮化的下一個階段過渡—城市改造，而不是城市邊界擴張。在一線城市，土地屬於有限資源，因此，破舊社區的改造有望帶動需求的上升。

緩解債務壓力 確保住宅的交付

2023年7月，中國人民銀行和國家金融監督管理總局敦促銀行放寬對房地產開發商的貸款條件。2024 年底到期的貸款，佔開發商總債務的 30-40%²，准予延期1年還款。此外，在2024年底前向房地產開發商提供的基於項目的專項貸款將不會被歸類為「高風險」貸款，鼓勵銀行支持房地產部門融資。這些措施對於緩解開發商的債務壓力至關重要，這樣開發商就可以專注於在建住宅的交付，最終恢復購房者的信心。

寬鬆的貨幣政策

2023年6月，中國人民銀行將1年期、5年期最優惠貸款利率分別下調10個基點。雖然本次降息幅度相對較小，但由於全國幾乎所有的房貸都以這兩項政策利率為參考，本次降息對房地產行業影響較大。此外，政策當局表示，在年中政治局會議過後，貨幣利率存在進一步下調的空間。購房者將能夠以較低的抵押貸款利率貸款，或重新就當前抵押貸款合同進行協商，以釋放現金流。

捕捉反彈潛力的機會

自2020年的一系列限制性政策出臺以來，中國房地產行業經歷了65%³ 的大幅回檔。如今，國家房地產政策的根本性轉變，是投資者捕捉反彈潛力的絕佳入場機會。

房地產行業是 Global X 恒生高股息率 ETF (3110) 最大的行業之一。與其投資於整個行業， 該ETF專注向能夠提供持續較高股息率和波動性較小的企業投資。隨著中國房地產市場逐步走出至暗時刻，我們預計，未來幾年，龍頭房企在市場整頓和政策利好的過程中會發展得更好，且能夠獲得穩定的紅利。Global X 恒生高股息率ETF (3110) 的年化股息率在 7% 以上 (派息率不保證，可從股本中分派#)⁴，對追求收益的投資者而言，具有高收益潛力的3110 可說是頗有吸引力。